Gornjodravska obala: sukobljeni interesi i zaboravljene urbanističke vizije

Posljednjih tjedana u osječkoj javnosti aktualna je tema izgradnje poliklinike i hotela investitora Žito d.o.o. na atraktivnoj parceli Bijele lađe, stotinjak metara od glavnog gradskog trga. U trenutku kad se sukobljavaju interesi investitora i stanovnika centra Osijeka, gradska uprava pere ruke od odgovornosti za nastalu situaciju. U članku ću analizirati spor oko gradnje te pokušati ponuditi rješenje. Pritom ću se osloniti na urbanističku viziju Osijeka koju je artikulirao Radovan Miščević, autor mjerodavnih urbanističkih planova od kasnih pedesetih pa do sedamdesetih godina prošlog stoljeća, kada je Osijek zadobio današnju urbanu strukturu. Povratak na Miščevićevu, međunarodno priznatu, viziju koristit ću kao uporište za odgovor na pitanje kako (gornjo)gradski centar Osijeka može biti oblikovan u najboljem javnom interesu.

Što kažu činjenice?

U ponedjeljak 28. 12. od 11 do nešto iza 13 sati, održano je izlaganje prijedloga izmjena i dopuna Urbanističkog plana uređenja (UPU) središta Osijeka. Kako se kaže u Obrazloženju, razlog izmjena je inicijativa tvrtke Žito d.o.o. da se na dvjema katastarskim česticama u njezinom vlasništvu (k.č.br.1366/2 i 1366/5 k.o. Osijek u Osijeku, Gornjodravska obala) dozvoli izgradnja „višenamjenske zgrade poslovne namjene (poliklinika i hotel) ukupnog broja etaža: podrum i pet (5) nadzemnih etaža”. Cilj izmjena i dopuna plana je „stvaranje planskih pretpostavki za aktiviranje prostora bivše 'Bijele lađe' na desnoj obali rijeke Drave omogućavanjem izgradnje moderne multifunkcionalne poslovne zgrade, zdanja koje bi u svakom smislu (oblikovno-arhitektonskom i sadržajnom) dodalo kvalitetu urbanom prostoru središta grada”. Nadalje, cilj je izmjena i dopuna „stvaranje prostornih i planskih pretpostavki za održivi urbani razvitak grada i svrhovito gospodarenje prostorom, uz uvažavanje vlasničkih interesa i prava svih korisnika prostora, na način da time nije ugrožen javni interes”. Na javnoj raspravi održanoj preko videokonferencijske platfoorme čuli su se prigovori stanara i odgovori izrađivača izmjena i dopuna UPU-a te pročelnika gradskog ureda za urbanizam. O tome su izvijestili Radio Osijek i Glas Slavonije. Sukus prigovora stanara u tome je da će ova izgradnja na različite načine ugroziti kvalitetu života u neposrednom susjedstvu. Sukus odgovora izrađivača projekta izmjena i dopuna te gradskog Ureda za urbanizam je da predmet rasprave nije kvaliteta života nego povećanje dopuštene katnosti na predmetnoj katastarskoj čestici sa četiri na pet nadzemnih etaža. Da situacija bude kompliciranija, obje strane su u pravu - stanari stvarno, a grad formalno. Grad je u pravu utoliko što trenutno stanje parcele Bijele lađe, kao i ostatka zelenog pojasa koji se na Gornjodravskoj obali proteže petstotinjak metara od ulaza u Zimsku luku do vodovodne stanice, nije privedeno urbanističkoj svrsi. Naime, trenutna livada koja se proteže cijelom tom dužinom Generalnim urbanističkim planom iz 2018. godine zonirana je kao zona mješovite namjene. Prema Odredbama za provedbu GUP-a to znači da se u toj zoni mogu graditi stambene i višenamjenske zgrade javne, gospodarske i drugih namjena. Tek je livada na kojoj je dječje igralište - omeđena sa sjevera i zapada cestama, a s istoka i juga zgradama - zonirana kao Z1-javni park i kao takva uređena. U Urbanističkom planu uređenja (UPU) - specifičnom planu nižeg reda koji detaljnije planira manje regije koje su u GUP-u samo okvirno isplanirane, situacija je nešto drugačija. Naime, u UPU-ima središta Osijeka dostupnima na gradskim web stranicama od 2000. do 2012. godine predviđa se zeleni pojas od Zimske luke do Vodovodne stanice. Izmjenama UPU-a 2012. godine, parcela Bijele lađe - par godina nakon što je izvorni objekt Bijele lađe srušen - pretvorena je u zonu mješovite namjene, dok je ostatak zelenog pojasa ostao u različitim varijantama zelenih prostora. No da izmjene UPU-a 2012. godine nisu Z pretvorile u M, danas se ne bi moglo govoriti o izgradnji nove zgrade na ovoj parceli. Izmjene UPU-a iz 2012. godine sporne su zbog načina na koji je do njih došlo. Naime, 2009. godine gradonačelnik Đapić u ime je Grada potpisao s vlasnikom - društvom Osijek-Koteks - sporazum kojim se definira da će Osijek-Koteks srušiti postojeći dotrajali objekt Bijele lađe. Istim sporazumom, Grad se obvezuje da će u roku od tri godine parcelu Bijele lađe prenamijeniti tako da omogući gradnju, ili će preuzeti parcelu u vlasništvo po tržišnoj cijeni, tada nešto manjoj od 2 milijuna eura. Osijek-Koteks je svoj dio pogodbe odmah ispoštovao i neposredno po potpisivanju sporazuma srušio objekt Bijele lađe. Grad Osijek svoj je dio ispoštovao po isteku trogodišnjeg roka i izmjenama UPU središta grada iz ožujka 2012. godine predmetnu parcelu zonirao u M - zonu mješovite namjene.

Što je spor?

Kao što smo mogli vidjeti na javnoj raspravi, jasno su artikulirana dva suprotstavljena interesa. Primaran je onaj investitora, tvrtke Žito d.o.o. koja je naknadno postala vlasnicom predmetne parcele. Investitor želi iskoristiti parcelu, sukladno namjeni koja joj je pripisana u važećim urbanističkim planovima te je u tu svrhu raspisao pozivni natječaj, na kojemu je odabrao projekt arhitektonskog studija 3LHD iz Zagreba. Prema onome što smo dosad imali prilike vidjeti, nova građevina trebala bi se i gabaritima i stilski uklopiti u okruženje. To je konzekventno dosadašnjim praksama investitora. Naime, tvrtka Žito, kao i njezin predsjednik uprave Marko Pipunić, poznati su kao promišljeni investitori skloni ulaganju u izgradnju nekretnina koje će nositi dodatnu estetsku vrijednost. Vjerojatno najbolji primjer za to je Villa Π autora Olivera Grigića na Žitovom ranču Terra Negra kod Čepina. Utoliko, kad govorimo o izmjenama UPU-a središta Osijeka koje idu na ruku investitora, ne možemo govoriti o tome kao o „investitorskom urbanizmu” na isti način kao u slučajevima Centra Cvjetni u Zagrebu ili Beograda na vodi.

Sekundaran, odnosno reaktivni, interes onaj je stanara Gornjodravske obale, okupljenih oko Građanske inicijative Bijela lađa. Stanari se protive izgradnji na parceli Bijele lađe smatrajući da ona treba ostati zelena površina iz više razloga. Među njima se ističe želja za zadržavanjem zelene površine i bojazan od pada kvalitete života, budući da bi nova građevina trebala niknuti između njihovih zgrada i Drave. Stanari naglašavaju i to da njihove zgrade trpe štetu od propadanja u pjeskovito tlo, te izražavaju bojazan da bi gradnja na susjednoj parceli mogla ubrzati taj proces. Naposljetku, iznose i estetski prigovor predimenzioniranosti projektirane zgrade, koja bi po 3LHD-ovom projektu i UPU-u, ako budu usvojene izmjene i dopune, trebala imati pet nadzemnih etaža i biti izgrađena na 100% površine čestice. Nasuprot tome, nekad postojeći objekt Bijele lađe imao je svega dvije nadzemne etaže. Daljnji prigovori u javnoj raspravi odnosili su se na namjenu nove građevine, odnosno hibridni model poliklinike s hotelom / hotela s poliklinikom. Nadalje, s obzirom na pretpostavljenu 100% izgradnju brutto površine parcele, postavlja se pitanje gdje će biti osiguran parking za korisnike hotela/poliklinike. Također, postavlja se i pitanje kako osigurati novom objektu svu potrebnu komunalnu infrastrukturu.

Odgovor izrađivača izmjena i dopuna plana te gradskog Ureda za urbanizam - kako sam naznačio uvodno - bio je da je predstavljanje projekta izmjena i dopuna UPU-a pogrešan format za adresiranje većine ovih pitanja. Obje adrese bile su stava da bi dotična pitanja trebalo raspravljati, odnosno da su trebala biti raspravljena, prilikom posljednjih izmjena GUP-a. Također, da ako bi stanari Gornjodravske obale bili zainteresirani da umjesto izgradnje - koju je, sukladno važećem GUP-u, izmjenama UPU-a moguće odobriti na cijelom potezu od Zimske luke do vodovodne stanice - kodificiraju zeleni pojas u svome naselju, onda moraju tražiti izmjene GUP-a. Druga strategija izbjegavanja koja je primijenjena bilo je pozivanje na odluke Gradskog vijeća Grada Osijeka koje je, kako kažu i izrađivač i pročelnik Ureda za urbanizam, izglasalo upute njima da tehnički provedu ove izmjene te koje je nadležno za urbanističko planiranje.

Javni interesi i demokratske procedure - makaršta

Drugim riječima, Gradsko je vijeće Grada Osijeka odlukom od 19. ožujka 2012. godine, prihvaćajući projekt izmjena i dopuna "UPU središta grada" koji je izradio Zavod za urbanizam i izgradnju, artikulirao javni interes kao dopuštanje gradnje zgrade mješovite namjene na parceli Bijele lađe. Ako stanari Gornjodravske obale, ili bilo koji drugi stanovnik Osijeka smatraju da na parceli Bijele lađe ne bi trebalo graditi već bi ona trebala ostati zelenom površinom, to su trebali artikulirati tada, a nikako u ovoj javnoj raspravi gdje je pitanje isključivo treba li ta zgrada mješovite namjene imati četiri ili pet nadzemnih etaža te treba li biti izgrađena na 100% ili manje površine. parcele. Dakle, artikulacija javnog interesa ovdje se shvaća između „tko se protivi neka progovori sad ili neka zauvijek šuti” i „prošla baba s kolačima”. Pritom se potpuno zanemaruje činjenica da je do izmjena UPU-a koje omogućuju gradnju na parceli Bijele lađe Bijele lađe došlo zbog nepovoljnih odredbi ugovora koji je s Osijek-Koteksom potpisao gradonačelnik Đapić. To jest, da grad nije izmijenio UPU središta grada 2012. godine, po slovu sporazuma bio bi dužan isplatiti gotovo dva milijuna eura. Teško je osporavati da je takav alternativni scenarij bitno utjecao na odluku Gradskog vijeća, i da bi vrlo teško bilo kroz bilo koju proceduru participacije javnosti uvjeriti Grad da mu je u većem interesu isplatiti iznos u vrijednosti oko 3% proračuna (ukupni proračun bio je nešto manji od 500 milijuna kuna), nego dopustiti gradnju na ovoj lokaciji.

Zanemarivanje javnog interesa i demokratskih procedura uslijed vanjskih pritisaka različitih vrsta nije endemska pojava u slučaju UPU središta grada, već se radi o relativno čestoj pojavi. O tome svjedoče primjerice i procedure prilikom planiranja sanacije neplanske gradnje u Gradskom vrtu te odobravanja izgradnje novog stadiona NK Osijek i teniskog centra Donna Tennis Team u zoni zaštitnog zelenila na Pampasu, što je opsežno dokumentirano i analizirano. Važan moment koji je u prethodno navedenoj analizi iznio Ivan Cingel odnosi se na to da je kod premještanja stadiona NK Osijek iz Gradskog vrta na Pampas neuvažavanje „višegeneracijskog planiranja grada i naslijeđene [važeće] prostornoplanske dokumentacije”. Isto bi se, kako ću dalje pokazati, moglo reći i za inzistiranje na izgradnji trenutno zelenih površina Gornjodravske obale.

Zelene vizije i betonske perspektive

Kako u svojoj doktorskoj disertaciji1 navodi donedavni osječki dogradonačelnik, arhitekt Denis Ambruš, nakon Drugog svjetskog rata, urbanističko planiranje u kojem su glavnu riječ vodili vrhunski urbanisti (inicijalno Josip Seissel, a zatim desetljećima njegov učenik Radovan Miščević) pretvorilo je Osijek u uzoran prototip grada na rijeci i integrirali riječni tok u urbanu strukturu grada. Posebice to vrijedi, prema Ambrušu, za razdoblje nakon 1958. godine. Tada je, naime, Miščević izradio „Osnove generalnog urbanističkog plana Osijeka” koje su, preko GUP-a iz 1965. i 1975. (poznatog po nazivu Osijek 2000), postale „ne samo osnova, nego apsolutni regulator” izgradnje u Osijeku. Miščević je svoju viziju elaborirao ovako:

Plan daje posebnu važnost zaštiti i razvitku kulturno-historijskih vrijednosti, slobodnih zelenih i rekreativnih površina, nastavljajući tako kontinuitet i vrijednu urbanu tradiciju grada.

U tome pravcu plan usmjerava dalju gradnju prema humanizaciji gradskih prostora, u prvom redu.

Humanizacija prostora u Miščevićevim prostornim planovima Osijeka nije samo zgodna fraza, ona je programatska odrednica koja ima svoje vrlo materijalne manifestacije, kojima je zaslužio da bude uključen u panevropski repozitorij projekata obnove urbanih javnih prostora barcelonskog Centra za suvremenu kulturu. Miščević je zatekao longitudinalni grad pored rijeke Drave, na njezinoj desnoj obali. Osijek je tada, zapravo, bio niska naselja koja su se razvijala u nizu jedno do drugoga, od zapada ka istoku: Retfala, Gornji grad, Tvrđa (austrijska vojna utvrda iz 18. stoljeća), Donji grad; a prema jugu i jugoistoku od ovog niza još i Industrijska četvrt i Novi grad. Njegovi projekti transformacije Osijeka imali su dva izražena cilja. Prvi je da postojeći longitudinalni grad pored rijeke izvede na rijeku i integrira je u urbanu strukturu. To je postizao izgradnjom adekvatne infrastrukture u (gornjo)gradskom središtu i prostornoplanskim intervencijama južno od tog središta, stvarajući pješačke transverzale koje su konvergirale na novoizgrađenoj dravskoj Promenadi. Drugi je cilj bio stvoriti preduvjete za transformaciju longitudinalnog u radijalni grad - ako se za to ispune demografski preduvjeti - širenjem na neizgrađenu lijevu obalu Drave.

Longitudinalna struktura Osijeka na desnoj obali Drave i projicirano
širenje na lijevu obalu, kojim grad zadobiva radijalnu strukturu.

Slika 1: Longitudinalna struktura Osijeka na desnoj obali Drave i projicirano širenje na lijevu obalu, kojim grad zadobiva radijalnu strukturu.

Za razliku od širenja na lijevu obalu Drave, koje je otklonjeno još krajem osamdesetih godina prošlog stoljeća, integracija dravskog priobalja daleko je nadmašila Miščevićeve prvotne planove i za očekivati je da će Osijek kroz koju godinu punom duljinom imati s obje obale dravsku šetnicu. Humanizirani gradski prostori iz Miščevićeve vizije, počeli su se ostvarivati još njegovim projektom Blok centra I, tada (1969) prve pješačke zone u centru grada u Jugoslaviji. Kasnije intervencije u prostor središta grada - koje uključuju i bitno proširenje središnje gradske pješačke zone - bile su prilagođene, kako je primjetila Antoaneta Pasinović,2 mikroambijentu pješačkog koraka. Pasinović je, vrednujući urbanističke zahvate u osječki urbani prostor uviđala važnost primjerenog prostornoplanskog prepoznavanja postojećih kvaliteta prostora - kako onih koje su mu pripisane prostornoplanskom dokumentacijom, tako i onih koje su mu samoregulativno pripisane korištenjem. U potonjem slučaju, obični građani postaju još jedna od mjerodavnih adresa prostornog planiranja, a ne samo učesnici simulacije života koju je postavio projektant u ime naručitelja - javnog ili privatnog. U konačnici, reći će Pasinović, to vodi razotuđenju zavičajnosti gradskog prostora i omogućuje da se urbanizirano stanovništvo u svome gradu osjeti "kod kuće". Ne treba, ako želimo imati širu sliku u vidu, zaboraviti da je ubrzana urbanizacija nasljeđe naše moderne povijesti, razdoblja nakon Drugog svjetskog rata, i da umnogome gradsko stanovništvo danas čine tek treće ili četvrte generacije naseljenika sa sela. Dakle, ljudi koji su se preselili iz svojih ruralnih zavičaja u modernističke urbane strukture s kojima su se tek trebali saživjeti.

Čija će biti Gornjodravska obala?

Na tragu Pasinovićinog argumenta može se formirati i odgovor na pitanje o budućnosti Gornjodravske obale, ili barem njezine najzapadnije dionice. Ovaj prostor je neupitno nedovršen. U prilog tome metaforički najbolje govore dvije - kako ih popularno u Osijeku zovemo - "rupe". Obje služe kao improvizirana parkirališta; jedna smještena uz Hotel Osijek između Gornjodravske obale i Šamačke ulice, a druga kod Klanca između Gornjodravske obale i Strossmayerove ulice. Također je cjelovitom prostoru zapadnog odsječka Gornjodravske obale nedefinirana socijalna namjena. Taj potez služio je do prije desetak godina kao neformalno okupljalište osječke omladine - čega se s neskrivenom sjetom prisjeća i potpisnik ovih redaka - da bi recentnije dobio nove sadržaje. Uz već dugogodišnju ugostiteljsku ponudu na brodovima (Galija, Žuta podmornica), tu je sada i starinska vodenica kao i pristanište za riječne kruzere. Uz to, zeleni pojas uz Dravu već godinama je lokacija posebno uređenog i ograđenog parka za pse - jednog od nekolicine takvih sagrađenih u Osijeku. Kronični problem Gornjodravske obale je cestovni promet, pri čemu se ističe činjenica da je riječ o omiljenom parkiralištu turističkih autobusa u središtu grada. No ne parkiraju se ovdje samo autobusi nego i sve veći broj osobnih automobila u potrazi za parkirališnim mjestom u središtu grada, čime dolazi do sve većeg zagušenja prostora. Uzmemo li zdravo za gotovo pretpostavku da će izgradnja hotela privlačiti nove automobile, možemo očekivati pogoršanje ovog problema čak do te razine da bi se mogli početi pojavljivati prijedlozi za betoniranjem zelenih površina u korist novih parkirališnih mjesta.

Gornjodravska obala kao preizgrađeno parkiralište središta grada u suprotnosti je s Pasinovićinim "mikroambijentom pješačkog koraka" koji određuju navike korisnika ovog prostora - onih koji u njemu žive, kao i onih koji ga koriste u različite svrhe slobodnog vremena - zatim s tradicijom prostornog planiranja koje je ovaj prostor urbaniziralo, naposljetku i sa suvremenim trendovima „protjerivanja" automobilskog prometa iz gradskih središta u ime smanjenja ekološkog otiska. Gornjodravska obala kao prostor novoizgrađen u ime komercijalnih građevina - čega je poliklinika s hotelom eklatantan primjer - u istim je trima suprotnostima jer oduzima i prirodi i relaksiranom nekomercijalnom tempu i urbanističkoj viziji.

Ovo bi morale prepoznati i gradske vlasti i gradske ustanove, a ne samo najneposrednije pogođeni - stanovnici Gornjodravske obale. Jer pitanje izgradnje na zelenom pojasu Gornjodravske obale ne može biti reducirano niti na interes stanara da zadrže lijep pogled sa svojih prozora, niti na interes investitora da na parceli koje je vlasnik gradi građevinu koju smatra primjerenom. Dovršetak razvoja Gornjodravske obale pitanje je od opće gradske važnosti koje se odnosi spram toga što Osijek kao grad želi biti, kako će se odnositi spram svoje urban(ističk)e povijesti i želi li, uopće opstati kao grad na rijeci. Gradske vlasti i ovdje, kao u slučaju izgradnje sportsko-rekreacijsko-turističko-poslovnih sadržaja u zoni zaštitnog zelenila na Pampasu - za potrebe koje je iskrčena šuma u središtu grada - moraju odlučiti kako će se postaviti prema Miščevićevoj viziji zelenog i humanog pojasa uz rijeku, namijenjenog pješačkoj komunikaciji i kvalitetnom provođenju slobodnog vremena. Bude li, kao i u slučaju Pampasa, zanemarila urbanističke vizije i prostornoplanske dokumente, otvara mogućnost manipulacija prostorom koji bi mogle bitno narušiti pomno isplaniranu i visoko zadovoljavajuću integraciju osječke urbane strukture i riječnog priobalja. Od općeg interesa javnosti bilo bi zagovarati nastavak rada na ostvarivanju Miščevićeve vizije za ovaj dio grada. Dakle, ne stati na obustavi ove gradnje nego i na postupnom pretvaranju cijele Gornjodravske obale u pješačku zonu ispunjenu sadržajima javne i društvene namjene. Ako to znači obeštećenje investitora, onda investitora treba obeštetiti i vratiti parcelu Bijele lađe u vlasništvo Grada. Osijek kao grad primjer izlaska na svoju rijeku zaslužuje da taj status i zadrži. A taj status može zadržati tako da umjesto poliklinika i hotela, na Gornjodravskoj obali premosti Dravu još jednim pješačkim mostom i na taj način joj da dodatni urbani kvalitet. Ukoliko je Gradu, kao i trenutno zainteresiranom investitoru, toliko stalo do gradnje onda je nesporno adekvatnija lokacija za to ona "rupe" između Gornjodravske obale i Strossmayerove ulice - koja, za razliku od Bijele lađe, nije sporna ni po kojem od ovdje navedenih kriterija.


  1. Denis Ambruš, Modeli integracije istorijskog centra i rečnog priobalja post-industrijskih gradova. Doktorska disertacija, Beograd, Arhitektonski fakultet Univerziteta u Beogradu, 2018. Dostupno na: https://nardus.mpn.gov.rs/handle/123456789/10143. 

  2. Antoaneta Pasinović, „U pohvalu longitudinalnom gradu” u: Antoaneta Pasinović, Izazov mišljenja o prostornom jedinstvu, priredila Sandra Križić Roban, Zagreb, Institut za povijest umjetnosti, 2001, str. 347-354. Izvorno objavljeno u: Arhitektura, XXXVII-XXXVIII, 189-195, 1984/85, str 120-123.